SIIQ: la Manovra amplia l’ambito di applicazione del regime
Notizia pubblicata su MEMENTOPIU’ del 14 Gennaio 2022 da Federico Andreoli
SIIQ: la Manovra amplia l’ambito di applicazione del regime
La Legge di Bilancio 2022
La Legge di Bilancio 2022 ha ampliato la disciplina previsto per le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate), con la riscrittura della definizione di SIINQ (cioè le SPV non quotate partecipate dalle SIIQ) attraverso cui possono venir effettuati i singoli investimenti. Scopo della modifica è favorire la costituzione di joint venture societarie (e co-investimenti) tra SIIQ, e altri investitori (e non solo OICR immobiliari). In particolare è stato sostituito il primo periodo dell’art. 1 c. 125 L. 296/2006 (legge Finanziaria 2007).
L’evoluzione del regime SIIQ
Il regime SIIQ è stato introdotto dalla predetta legge Finanziaria 2007 (c. da 119 a 141), con la finalità di promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare italiano e rendendolo attraente e competitivo rispetto ad altri Stati, ad es. USA, UK, Francia ed altri, nei quali erano già operativi efficienti veicoli di investimento noti come REITs (Real Estate Investment Trust). Nel 2006 l’Italia strutturò la legislazione sul modello francese delle SIIC (Societès d’Investissment Immobilier Coteé), ma ad oggi regimi similari sono molto sviluppati nella UE anche in Belgio Spagna e Paesi Bassi.
Il “nuovo” regime” fu completato nel 2007 dal c.d. Decreto SIIQ (emanato dal Ministro dell’Economia e delle finanze – DM 7 settembre 2007 n. 174) e dal Provv. AE 28 novembre 2007.
L’AE fornì i primi chiarimenti sul regime con la dettagliata Circ. AE 31 gennaio 2008 n. 8/E. La disciplina è stata poi ampliata al fine di migliorarne l’efficienza nel 2014 dal cd. “Decreto Sblocca Italia” (DL 133/2014). L’AE ha commentato a tutto tondo il modificato regime con la Circ. AE 17 settembre 2015 n. 32/E.
Come noto, il regime fiscale previsto per le SIIQ prevede, in sostanza, l’esenzione dall’IRES e dall’IRAP del reddito derivante dall’attività di locazione degli immobili (la c.d. gestione esente) e l’applicazione di una ritenuta del 26% sugli utili distribuiti agli investitori. L’obbiettivo del regime speciale è quello di fare si che, relativamente alla gestione esente, il peso dell’imposizione diretta si sposti dal veicolo di investimento (SIIQ/SIINQ) ai suoi soci; mantenendo però in capo al veicolo la tassazione indiretta e le imposizioni locali legate agli immobili.
In estrema sintesi, a tale regime possono accedere i soggetti residenti nel territorio dello Stato che svolgono come attività prevalente la locazione immobiliare e sono in possesso di determinati requisiti di carattere soggettivo e oggettivo. L’attività di locazione è prevalente quando gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale ad essa destinati rappresentano almeno l’80% dell’attivo patrimoniale o se, in ciascun esercizio, i ricavi da essa provenienti rappresentano almeno l’80% dei componenti positivi del conto economico.
Il ruolo delle SIINQ
Il regime fiscale sopra indicato è applicabile alle SIIQ (cioè alle poche società quotate oggi esistenti) e alle c.d. SIINQ (Società di investimento immobiliare non quotate) a condizione che sodisfino alcune condizioni, tra cui: (i) la forma delle SPA; (ii) lo svolgimento in via prevalente l’attività di locazione immobiliare; (iii) essere partecipate da una SIIQ, anche congiuntamente ad altre SIIQ, per almeno il 95% (dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria ed alla partecipazione agli utili); e (iv) che almeno una delle SIIQ eserciti sulla SIINQ un controllo “rilevante” ai sensi della normativa per il consolidato fiscale e che tale regime di consolidamento fiscale sia effettivamente attivato.
Quindi, di fatto il regime prevede che le attività di investimento che beneficiano del regime speciale possano essere fatte “direttamente” dalla SIIQ quotata, oppure, “indirettamente” attraverso un “veicolo” non quotato (ad es. una SPV destinata al singolo investimento) cioè da una SIINQ. È evidente che la flessibilità assicurata dal ruolo delle SIINQ è fondamentale nell’ambito della operatività effettiva del regime SIIQ. Proprio perché gli investimenti posti in essere dalle SIIQ sono di grandi dimensioni è previsto che le SIINQ possano essere partecipate da più SIIQ e, in linea teorica, con altri operatori del mercato immobiliare ad esempio fondi di investimento italiani ed esteri, anche FIA (Fondi di Investimento Alternativi) immobiliari, ovvero REITs. Tuttavia, i limiti posti dalla definizione di SIINQ costituiva un limite fortissimo alla concreta realizzazione di tali co-investimenti da parte degli altri operatori.
Il position paper di Assoimmobiliare
Con un ampio documento in data 15 marzo 2021 Assoimmobiliare ha evidenziato le criticità del regime SIIQ e ha proposto e dettagliatamente motivato una serie di interessanti modifiche normative con la finalità di premettere uno sviluppo del mercato immobiliare italiano. All’interno del pacchetto di modifiche proposte dal position paper dello scorso marzo viene indicata anche la revisione della definizione delle SIINQ allo scopo di favorire la costituzione di joint venture societarie tra SIIQ, OICR immobiliari italiani ed esteri e REITs UE/SEE (par. A.3 del documento Assoimmobiliare).
L’Associazione evidenziava, infatti, che l’effettivo sviluppo delle joint venture (e co-investimenti) con altri investitori (italiani ed esteri) è fortemente condizionato/limitato dal requisito partecipativo che prevede necessariamente che il 95% sia detenuto da una o più SIIQ. Ciò in quanto i grandi operatori immobiliari (italiani ed esteri) difficilmente possono essere attratti da iniziative di co-investimento in cui possono partecipare solo nella misura davvero marginale del 5%.
Le modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2022
Il c. 718 dell’art. 1 L. 234/2021, accogliendo in buona parte la proposta n. 3 di Assoimmobiliare sopra commentata, ha sostituito il primo periodo dell’art. 1 c. 125 L. 296/2006.
È così ora previsto che possono essere SIINQ non più solo le SPA, ma anche le SRL e le SAPA con un capitale sociale minimo (assolutamente modesto) non inferiore a quello di cui all’art. 2327 c.c. (€ 50.000).
Inoltre sono stati fortemente ampiamente i limiti partecipavi, in quanto è ora previsto che per essere SIINQ deve essere soddisfatta alternativamente una delle seguenti due condizioni:
1)una SIIQ o SIINQ ne possieda più del 50% dei diritti di voto e dei diritti di partecipazione agli utili. In altri termini è richiesto il controllo giuridico di un singolo soggetto, ma il restante 49,9% può essere detenuto in joint venture da qualsivoglia co-investitore;
2) il 100%: (i) dei diritti di voto; e (ii) del capitale sociale; e (iii) della partecipazione agli utili, deve essere detenuto congiuntamente da: (1) almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ, oppure (2) da FIA immobiliari (di cui all’art 12 DM 5 marzo 2015, n. 30) il cui patrimonio è investito almeno per l’80%: (a) in immobili destinati alla locazione, oppure (b) in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o diritti nelle stesse proporzioni. Tuttavia, è sempre necessario che le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano “almeno” il 50%: (x)dei diritti di voto e (y) della partecipazione agli utili.
Con questa condizione n. 2 viene posto un limite ai co-investitori che possono essere solo qualificati cioè FIA; tuttavia non è necessario né il controllo di un singolo soggetto, né che una o più SIIQ (o SIINQ) possa esercitare il controllo di diritto essendo sufficiente una partecipazione di “almeno” il 50% (e non più del 50% come richiesto nella condizione 1).
Dovrà essere esaminato come la modifica ai limiti partecipativi delle SIINQ incida sulla operatività del consolidato fiscale.