Capital gain immobiliari

Redatto in data 02 Febbraio 2023 da Federico Andreoli

Pubblicato in QuotidianoPIÙ di Giuffrè Francis Lefebvre S.p.A.

Capital gain immobiliari: nuove (complesse) regole per le plusvalenze dei non residenti

La Legge di Bilancio 2023 modifica il regime dei capital gain realizzati dai non residenti con la vendita di società immobiliari. Il nuovo regime è in linea con il Modello OCSE 2017 e la Convenzione Multilaterale (MLI), ma genera varie incertezze.

Intervento della Legge di Bilancio

L’art. 1 c. 96-99 Legge di Bilancio 2023, in un’ottica antiabuso, modifica il regime dei capital gain realizzati da soggetti non residenti con la vendita di società aventi principalmente attivi immobiliari in Italia. Le modifiche sono molto innovative per l’ordinamento tributario italiano, ma riflettono in larga parte quanto già disposto: (i) dall’all’art. 13 par. 4 Modello di Convenzione OCSE, come modificato nel 2017; e (ii) dall’art. 9 della Convenzione Multilaterale attuativa dell’Action 15 progetto BEPS, c.d. “MLI”.

Il regime che emerge dalle modifiche appare tuttavia complesso e fonte di future incertezze applicative.

I principi generali di tassazione per i non residenti

Per illustrare le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2023 è necessario ricordare quali erano -ante modifiche- i principi ordinari di tassazione previsti per i soggetti non residenti relativamente ai redditi diversi (plusvalenze) realizzate: (a) con la cessione di beni immobili; e (b) con la cessione di partecipazioni sociali.

Su tali basi sarà più facile esaminare le nuove regole a livello domestico e i rapporti con i trattati contro le doppie imposizioni.

Partendo dalla individuazione dei soggetti passivi e delle basi imponibili:

• per le persone fisiche, rileva il combinato disposto dell’art. 2 c. 1 TUIR e art. 3 c. 1

TUIR, che dispongono che le persone fisiche non residenti sono soggetti passivi IRPEF e che la loro base imponibile è composta soltanto dai redditi “prodotti nel territorio dello Stato”.

Tali redditi sono classificati in base alle sei separate categorie di reddito previste dall’art. 6

TUIR. Per quanto qui interessa (plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili e/o di partecipazioni sociali) il regime è dato dal combinato disposto: dell’art. 6 c. 1 lett. f) (redditi diversi); e dell’art. 67 c. 1 lett. b), c) e c-bis); e art. 23 c. 1 lett. f) TUIR.

• Per le società e degli enti commerciali non residenti (di cui all’art. 73 c. 1 lett. d) TUIR), senza stabile organizzazione, rileva l’art. 151 c. 1 TUIR, che dispone che il reddito complessivo è formato soltanto dai redditi prodotti nel territorio dello Stato.

Il successivo c. 2 dispone che “Si considerano prodotti nel territorio dello Stato i redditi indicati nell’articolo 23”.

Mentre il successivo c. 3 prevede che tali redditi “concorrono a formare il reddito complessivo e sono determinati secondo le disposizioni del Titolo I, relative alle categorie nelle quali rientrano”. Al riguardo si ricorda che il Titolo I del TUIR è quello che regola la tassazione delle persone fisiche. In sostanza, le società ed enti commerciali non residenti sono tassati secondo le regole IRPEF, pur scontando l’IRES. Si deve quindi fare riferimento ai già richiamati art. 6 c.1 lett. f) TUIR; art. 67 c.1. lett. b), c) e c-bis) TUIR e art. 23 c.1 lett. f) TUIR.

• per gli enti non commerciali non residenti rileva l’art. 152 c. 1, 2 e 3 TUIR, che riproducono sostanzialmente l’art. 151 già esaminato.

In conclusione, ante modifiche, tutti i soggetti non residenti (senza stabile organizzazione in Italia) erano assoggettati a tassazione in Italia solo per i redditi prodotti nel territorio dello Stato ex art. 23 TUIR.

I (vecchi) principi di territorialità per le plusvalenze

Per le plusvalenze diventa quindi dirimente l’esame dei criteri di territorialità dettati dall’art.

23 TUIR e dall’art. 5 D.Lgs. 461/97 (le due norme su cui è poi intervenuta la Legge di Bilancio 2023).

L’art. 23 c. 1 lett. f) TUIR dispone che ai fini dell’applicazione dell’imposta nei confronti dei non residenti si considerano prodotti nel territorio dello Stato: “i redditi diversi derivanti da attività svolte nel territorio dello Stato e da beni che si trovano nel territorio stesso nonché le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti, con esclusione: 1) delle plusvalenze di cui alla lettera c-bis) del comma 1, dell’articolo 67, derivanti da cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti negoziate in mercati regolamentati, ovunque detenute; (omissis).”

Riassumendo, per quanto qui rileva, la norma detta tre principi:

• sono sempre imponibili le plusvalenze realizzate con la cessione di beni immobili esistenti sul territorio italiano. Per i non residenti (senza stabile organizzazione) la tassazione è disciplinata dall’art. 67 c. 1 lett. b) TUIR. Ciò con la conseguenza che sono esenti da imposte in Italia le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili detenuti da oltre cinque anni (Risp. AE 20 gennaio 2023 n. 110);
• sono sempre imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni qualificate in società residenti;
• sono imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni non qualificate in società residenti non negoziate in mercati regolamentati. Quindi sono esenti le plusvalenze realizzate con la cessione di partecipazioni non qualificate società quotate.

I principi di territorialità relativi ai redditi diversi sono completati dall’art. 5 c. 5 D.Lgs.

461/97 che (in combinato con art. 6 c. 1 D.Lgs. 239/96) esclude da tassazione le plusvalenze su partecipazioni non qualificate (art. 67 c. 1 lett. c-bis) TUIR) realizzate da soggetti residenti in Stati e territori che consentono un adeguato scambio di informazioni (c.d. White List).

In estrema sintesi, per i non residenti:

• le plusvalenze da partecipazioni qualificate erano sempre tassate;
• le plusvalenze da partecipazioni non qualificate erano sempre tassate tranne quelle realizzate: (a) da chiunque con cessioni di società negoziate; (b) da soggetti white list con la cessione di qualsivoglia società ed ente residente in Italia.

Irrilevanza degli attivi detenuti dalle società oggetto di cessione

Sino alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2023, ai sensi della normativa domestica (art. 23 TUIR e art. 5 c. 5 D.Lgs. 461/97), non vi è era alcuna sovrapposizione o contaminazione tra le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili e quelle derivanti dalla vendita di partecipazioni sociali. Ciò nel senso che i criteri di territorialità e di tassazione delle plusvalenze da cessione di partecipazioni non variavano a seconda che l’attivo della società fosse formato in tutto o in parte da beni immobili localizzati in Italia.

In altri termini, ante modifiche della Legge di Bilancio 2023, esaminando solo le norme domestiche un soggetto non residente:

• era sempre soggetto ad imposta in Italia per le plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile sito in Italia. Tale regime non è stato modificato dalla Legge di Bilancio ed è confermato da tutte le convenzioni contro le doppie imposizioni (di seguito “CDI”) sottoscritte dall’Italia; ciò in linea con quanto disposto dall’art. 13 par. 1 Modello di Convenzione OCSE. Si tratta in particolare di una tassazione concorrente con quella dello Stato della residenza del venditore;
• era soggetto ad imposta in Italia per le plusvalenze derivanti dalla vendita di una società residente in Italia (salvo le eccezioni sopra indicate);
• era esente da imposte per le plusvalenze realizzate con la vendita di una società non residente, anche se essa possedeva beni immobili in Italia.

L’ultimo punto è stato profondamente modificato dalla Legge di Bilancio nel solco dei lavori internazionali dell’OCSE di modifica al Modello di Convenzione e per la MLI.

Modifiche introdotte all’art. 23 TUIR

I c. 96 e 97 della Legge di Bilancio 2023 apportano due modifiche molto rilevanti ai criteri di territorialità sopra esaminati. Entrambi i commi sono volti ad attrarre a tassazione in Italia le plusvalenze realizzate da soggetti non residenti con cessioni di società non residenti che detengono immobili italiani.

In particolare, il c. 96 prevede un nuovo c. 1-bis introduce all’art. 23 TUIR:

“I redditi diversi realizzati mediante la cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società ed enti non residenti, il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei trecentosessantacinque giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia si considerano prodotti nel territorio dello Stato. La disposizione del primo periodo non si applica con riferimento alla cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati”.

La norma attrae a tassazione in Italia, in quanto prodotti nel territorio dello Stato italiano, i redditi diversi (i.e. le plusvalenze) realizzati con la cessione di società ed enti non residenti, cioè beni che trovandosi al di fuori del territorio dello Stato italiano erano prima esclusi da tassazione in Italia.

Un esempio relativo ad uno Stato senza CDI con l’Italia: una persona fisica residente in Perù che vende il 100% di una società residente in Perù che a sua volta detiene come unico asset un immobile in Italia: (i) ante Legge di Bilancio 2023 era esente da imposte in Italia; mentre ad oggi (ii) è soggetto ad imposte in Italia ex art. 23 c. 1-bis TUIR.

Il nuovo c. 1-bis si riferisce esclusivamente alla cessione di società ed enti non residenti. Ciò non stupisce in quanto il c. 1 dell’art. 23 TUIR già prevedeva la tassazione in Italia di società residenti.

Il c. 1-bis non distingue tra cessione di partecipazioni qualificate e non qualificate. Pertanto, anche la cessione da parte di un socio di ridotta minoranza è soggetta al nuovo regime.

La tassazione scatta però solo in presenza di tre condizioni:

1. più della metà del valore della società o ente non residente deve consistere, direttamente o indirettamente, in immobili siti in Italia. Evidentemente l’inciso “direttamente o indirettamente” amplia enormemente l’ambito di applicazione della norma e lo rende anche molto incerto.

Sarà, infatti, pieno di insidie l’esame delle catene di controllo e l’applicazione del metodo di calcolo basato sul demoltiplicatore.

Soprattutto sarà complesso ed incerto determinare il valore dei singoli immobili siti in Italia: ad esempio, ci si dovrà riferire al valore di mercato, oppure al valore iscrizione in bilancio o al valore fiscalmente rilevante, ecc.)? Evidentemente, se il valore degli immobili deve essere misurato proporzionalmente al valore degli altri assets detenuti “direttamente o indirettamente” dalla società non residente, anche per tali altri assets si proporranno i medesimi problemi valutativi. È evidente che sarebbe impossibile imporre ai contribuenti una valutazione giorno per giorno del fair value di tutti gli assets. Trattandosi di società ed enti esteri ci sarà anche il tema della conversione in valuta estera ecc.

Per i soci di minoranza sarà certamente difficile ottenere tutte queste informazioni.

2. Il comma 1-bis stabilisce che la valutazione/comparazione deve essere fatta “in qualsiasi momento”. Evidentemente si comprende la logica antielusiva di tale disposizione, che è volta ad evitare che operazioni fatte pochi giorni prima della cessione (come ad esempio il conferimento di denaro in un ammontare sufficiente a far scavallare il 50% del valore complessivo) possano evitare l’imponibilità in Italia. Tuttavia, si deve sottolineare la complicazione insita in una valutazione day-by-day.
3. Tale valutazione separata per ciascun giorno deve essere effettuata in una finestra temporale particolarmente lunga cioè “nel corso dei trecentosessantacinque giorni che precedono la loro cessione”. Il riferimento non è quindi al periodo d’imposta e al bilancio d’esercizio, ma ai 365 giorni di calendario; con ciò inevitabilmente vengono coinvolti due periodi contabili e fiscali.

Modifiche introdotte alla disciplina “white list”

Come già ricordato il c. 5 dell’art. 5 D.Lgs. 461/97 prevede che non sono imponibili in Italia i redditi diversi derivanti dalla cessione di partecipazioni non qualificate realizzate da soggetti residenti in Stati “white list”. La norma permetteva quindi l’esenzione da imposte in Italia per le plusvalenze concessione di società immobiliari italiane.

Il c. 97 della Legge di Bilancio 2023 in coerenza sistematica è intervenuto per limitare tale disposizione con l’introduzione di un nuovo comma 5-bis che dispone: “Le disposizioni del comma 5 non si applicano ai redditi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società ed enti, non negoziate in mercati regolamentati, il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei trecentosessantacinque giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati nel territorio dello Stato”. Riassumendo, l’art. 23 c. 1-bis TUIR esaminato precedentemente è volto a riportare a tassazione in Italia le plusvalenze realizzate con la cessione di partecipazioni – qualificate e non qualificate – in società non residenti. Se non si fosse modificato l’art. 5 c. 5 D.Lgs.

461/97 (che come sopra esaminato esclude la tassazione in Italia) i soggetti “white list” avrebbero continuato a godere della esenzione prevista per le cessioni di partecipazioni non qualificate di società immobiliari italiane.

Pertanto, il c. 97 dell’art. 1 Legge di Bilancio chiude coerentemente il cerchio, imponendo la tassazione in Italia con il medesimo wording del nuovo art. 23 c. 1-bis. Così facendo la norma impone (per la vendita di una partecipazione non qualificata) la valutazione day-by-day, per 365 giorni, della società residente in Italia e degli immobili da questa detenuti, direttamente e indirettamente. Un impegno non di poco conto, soprattutto per un socio di minoranza residente all’estero.

Eccezioni alle nuove norme

La nuova disciplina introdotta dai c. 96 e 97 della Legge di Bilancio soffre 4 eccezioni.

1. Il nuovo c.1-bis dell’art. 23 TUIR esclude dal suo ambito di applicazione la cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati. La disposizione, apparentemente semplice, darà senza dubbio adito a numerose complicazioni ed incertezze pratiche.

Come già ricordato il nuovo c. 1-bis riguarda la cessione di partecipazioni in società ed enti non residenti. Quindi l’eccezione riguarda i redditi realizzati mediante la cessione di azioni o quote di società ed enti negoziati. L’esclusione pertanto non riguarda i redditi realizzati da soggetti quotati. Quindi, saranno soggetti ad imposta in Italia i redditi realizzati da una società quotata all’estero che vende titoli di una società non residente che, direttamente o indirettamente, detiene immobili in Italia (qualificandosi per l’applicazione del predetto c. 1- bis).

2. Anche il nuovo c. 5-bis dell’art. 5 D.Lgs. 461/97 esclude dal suo ambito di applicazione la cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati. Tuttavia, in questo caso, i titoli quotati in esame sono quelli di una società residente in Italia che sia negoziata. Infatti, l’articolo in esame riguarda solo i redditi derivanti dalla cessione di partecipazioni non qualificate in società residenti.
3. Il c. 98 dell’art. 1 Legge di Bilancio 2023 (introdotto successivamente alla prima sua prima bozza) dispone che: “98. Al fine dell’applicazione delle disposizioni di cui ai commi 96 e 97 non si considerano i beni immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività di impresa nonché’ quelli utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa”.

La norma introduce una serie di varianti straordinariamente rilevanti e complesse nell’applicazione dei nuovi art. 23 c.1-bis TUIR e art. 5 c. 5-bis D.Lgs. 461/97. A ciò si aggiunga che il Legislatore fa ampio uso degli avverbi, con l’effetto di rendere davvero diabolica, per i non residenti, la verifica dell’applicazione del nuovo regime di tassazione. Nella sostanza il c. 98 stabilisce che nell’esame comparativo da eseguirsi day-by-day, per 365 giorni, non si “considerano” alcuni beni immobili siti in Italia. L’espressione vuole dire evidentemente che detti immobili non vanno calcolati per verificare il superamento della soglia del 50% del totale degli assets (diretti o indiretti). Tuttavia, se il valore di detti immobili non si conteggia come beni immobili rilevanti, allora logicamente, la loro consistenza dovrebbe andare ad aumentare il valore degli altri assets, nel calcolo del predetto 50%.

Gli immobili esclusi dal calcolo sono:

• gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività di impresa. La complessa ed incerta definizione di tali caratteristiche è stata affrontata innumerevoli volte da dottrina, giurisprudenza e prassi dell’Agenzia delle Entrate. Al riguardo si devono però segnalare tre aspetti che rendono il tutto ancora più incerto: (a) l’avverbio “effettivamente” è portatore di enormi incertezze; (b) la definizione di attività “produzione e scambio” degli immobili è declinata ai sensi dell’ordinamento italiano, tuttavia l’esame comparativo degli assets detenuti direttamente o indirettamente, riguarderà anche assets, società ed enti non italiani; e (c) non si comprende come, concretamente, l’Agenzia delle Entrate oppure i soci di minoranza possano espletare tali calcoli comparativi ai fini di determinare l’imponibilità in Italia.

• gli immobili utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa. Anche in questo caso le incertezze concrete sono enormi e si possono riprendere le considerazioni indicate al punto 1 che precede.

4. Il c. 99 dell’art. 1 della Legge di Bilancio 2023 (anch’esso introdotto successivamente alla prima bozza di Legge di bilancio) dispone che: “Le disposizioni di cui ai commi 96 e 97 non si applicano alle plusvalenze realizzate dagli organismi di investimento collettivo del risparmio individuati dall’articolo 1, comma 633, della legge 30 dicembre 2020, n. 178”.

A differenza delle tre eccezioni esaminate sopra (che sono di carattere “oggettivo”, cioè riguardavano il bene oggetto di cessione diretta o indiretta) il c. 99 prevede una esclusione di carattere “soggettivo”, cioè esclude da tassazione in base alle nuove norme i redditi realizzati da alcuni OICR. Al riguardo si ricorda che detto c. 633 della L. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) si riferisce ad alcuni fondi (OICR) UE oppure gestiti da soggetti vigilati UE.

Opportunamente il Legislatore ha ritenuto di non sconvolgere l’enorme flusso degli investimenti immobiliari in Italia effettuati dagli OICR operanti nella UE; forse consapevole che il nuovo regime impositivo è estremamente gravoso e complesso e che i fondi avrebbero forse preferito abbandonare l’Italia piuttosto che confrontarsi con tali e tante incertezze.

Impatto delle modifiche sulle CDI in vigore sottoscritte dall’Italia

Esaminata così la disciplina domestica e in attesa di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, è necessario accennare al complesso capitolo delle interazioni tra tali modifiche e le disposizioni previste dalle convenzioni (CDI) sottoscritte dall’Italia.

In primo luogo, si deve sottolineare che il nuovo regime trova senz’altro immediata applicazione nei confronti dei soggetti che, cedendo partecipazioni in società ed enti non residenti, non possono godere dell’applicazione di una CDI sottoscritta dall’Italia; vuoi perché detti soggetti sono residenti in uno Stato senza CDI, vuoi perché il soggetto non si qualifica per l’applicazione di una CDI sottoscritta dall’Italia.

Fatta questa premessa si deve ricordare che la quasi totalità delle CDI sottoscritte dall’Italia, con riferimento ai redditi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società ed enti residenti in Italia, prevedono che il reddito è imponibile solo nello Stato di residenza del venditore. Cioè tali convenzioni allocano il diritto di tassare le plusvalenze solo all’altro Stato contraente e non all’Italia indipendentemente dalla circostanza che la società italiana detenga o meno beni immobili. Fanno eccezione solo alcune CDI, ad es. quelle con Cina, Francia (par. 8 del Protocollo) e USA (par. 12 del Protocollo).

Due esempi: (i) in forza dell’art. 13 della CDI tra Italia e Spagna, una persona fisica residente in Spagna che vende azioni della società “A” residente in Italia, è tassato solo in Spagna; anche se detta società A possiede solo immobili in Italia; (ii) allo stesso modo l’Italia non ha diritto di tassare i redditi della stessa persona fisica spagnola realizzati con la vendita della società “B” residente in Spagna, anche se la società B detiene solo il 100% della società “A” di cui sopra.

La norma interna non può superare la previsione delle CDI, pertanto, ad oggi le modifiche della Legge di Bilancio 2023 non hanno un effetto immediatamente concreto sulla applicazione delle CDI in vigore sottoscritte dall’Italia. Ciò nel senso che, ad oggi, le plusvalenze societarie restano imponibili solo nello Stato di residenza del venditore (e non in Italia) se così previsto dalla CDI applicabile.

Modifiche all’art. 13 Modello di Convenzione OCSE

Il “quadro” descritto nel paragrafo che precede è destinato a modificarsi, almeno in parte, nel breve periodo in ragione di due sviluppi a livello internazionale.

In primo luogo, si deve ricordare che nel 2017 sono stati modificati sia l’art. 13 (Capital gains) del Modello di Convenzione OCSE, che il Commentario OCSE al medesimo all’art.

13. Il par. 4 dell ‘art. 13 del Modello, ora, così dispone:

“4. Gains derived by a resident of a Contracting State from the alienation of shares or comparable interests, such as interests in a partnership or trust, may be taxed in the other Contracting State if, at any time during the 365 days preceding the alienation, these shares or comparable interests derived more than 50 per cent of their value directly or indirectly from immovable property, as defined in Article 6, situated in that other State.”

Dalla lettura è evidente la sintonia (anche se non la sovrapposizione) tra le modifiche introdotte dall’OCSE e le modifiche previste dalla Legge di Bilancio 2023. Tanto è vero che è la stessa Relazione a sottolineare che le modifiche ai tradizionali criteri di territorialità sono volte ad allineare la normativa domestica con quella del nuovo testo del Modello di Convenzione OCSE.

L’adeguamento è, infatti, stato necessario perché, come noto, le CDI sono solo volte ad allocare i diritti impositivi tra i due Stati contraenti, ma non creano potestà impositiva loro stessi. Pertanto, se l’imponibilità non è prevista dall’ordinamento domestico dei singoli Stati la potestà impositiva garantita dalla CDI non è effetto. Un esempio di scuola, le CDI sottoscritte dall’Italia prevedono che l’Italia può tassare le plusvalenze da cessione di immobili siti in Italia; tuttavia se l’immobile è detenuto da oltre 5 anni non vi è imposizione. In altri termini il nuovo par. 4 dell’art. 13 Modello OCSE permette di tassare in Italia redditi derivanti direttamente o indirettamente da beni immobili situati in Italia, ma se la Legge di Bilancio 2023 non avesse modificato la norma domestica per prevedere la possibilità di tassare i redditi da cessione di società ed enti non residenti, tali redditi sarebbero rimasti esclusi da tassazione per mancanza dei criteri di territorialità previsti dall’art. 23 TUIR. Tuttavia, come è ovvio, le modifiche al Modello di Convenzione OCSE non hanno un effetto diretto sulla legislazione degli Stati. La possibilità di tassare tali redditi è quindi vincolata al fatto che l’Italia sottoscriva con uno Stato una nuova CDI avente il nuovo testo del Modello OCSE, oppure modifichi, con un accordo bilaterale, il testo della CDI esistente. Tali modifiche bilaterali sono evidentemente un impegno enorme per l’Italia che ha sottoscritto circa 100 CDI.

Futuro avvento della MLI – Convenzione Multilaterale

In un’ottica antiabuso, al fine di evitare la necessità per gli Stati di rinegoziare il testo di tutte le CDI sottoscritte dagli stessi, nell’ambito dell’Action 15 del Progetto BEPS, l’OCSE ha incluso nel testo della MLI “Multilateral Convention to Implement Tax Treaty Related Measures to Prevent Base Erosion and Profit Shifting”, una disposizione in linea con quanto disposto dall’art. 13 par. 4 del nuovo Modello di Convenzione OCSE.

La disposizione è contenuta nei par. 4 e 5 dell’art. 9 della MLI:

1. “4. For purposes of a Covered Tax Agreement, gains derived by a resident of a Contracting Jurisdiction from the alienation of shares or comparable interests, such as interests in a partnership or trust, may be taxed in the other Contracting Jurisdiction if, at any time during the 365 days preceding the alienation, these shares or comparable interests derived more than 50 per cent of their value directly or indirectly from immovable property (real property) situated in that other Contracting Jurisdiction.
2. Paragraph 4 shall apply in place of or in the absence of provisions of a Covered Tax Agreement providing that gains derived by a resident of a Contracting Jurisdiction from the alienation of shares or other rights of participation in an entity may be taxed in the other Contracting Jurisdiction provided that these shares or rights derived more than a certain part of their value from immovable property (real property) situated in that other Contracting Jurisdiction, or provided that more than a certain part of the property of the entity consists of such immovable property (real property).”

Come noto il meccanismo di entrata in vigore della MLI è complesso e dipende non solo dall’attività dell’Italia ma anche da quella degli altri Stati. In estrema sintesi, una volta entrata in vigore la MLI, le disposizioni contenute nella MLI andranno ad integrare e modificare le singole CDI sottoscritte dall’Italia. Ciò però a condizione che anche l’altro Stato contraente della singola CDI abbia ratificato la MLI senza porre eccezioni alle singole disposizioni.

Come espresso nella Risp. AE 21 marzo 2022 n. 135, la MLI è stata sottoscritta dall’Italia in data 7 giugno 2017 ma non è stata ancora ratificata dall’Italia. La stessa Agenzia delle Entrate rimanda il sito OCSE: https://www.oecd.org/tax/treaties/multilateral-convention-to- implement-tax-treaty-related-measures-to-prevent-beps.htm per la verifica dei dettagli sui Paesi firmatari MLI, con la conferma che ad oggi la MLI non è in vigore in Italia.

Per quanto sopra, la futura entrata in vigore della MLI darà piena efficacia alle modifiche normative introdotte dalla Legge di Bilancio, perché permetterà di tassare in Italia i capital gain immobiliari anche per soggetti che beneficiano delle CDI. Evidentemente nei limiti e con le condizioni poste dalla norma interna e dalla MLI stessa.

Art. 1 c. 96 L. 197/2022

Art. 1 c. 99 L. 197/2022

Art. 6 c. 1 lett. f) DPR 917/86

Art. 23 c. 1 lett. f) DPR 917/86

Art. 67 c. 1 lett. b), c) e c-bis) DPR 917/86

Art. 152 c. 1, 2 e 3 DPR 917/86

Art. 5 c. 5 D.Lgs. 461/97

Art. 6 c. 1 D.Lgs. 239/96

Art. 1 c. 633 L. 178/2020